【2018年版】多重債務者を作る仕事をしていました

この前は質問させていただいたものです。

この前は質問させていただいたものです。家の金額が4300万で手付金50万いれました。審査の方は50年ローンを組み方向で話がすすんでおります。20代の前半のものです。ローンの件について再度解答していただきたくて質問なんですがあの後よくよく調べたら嫁と僕の収入合算した金額に誤りがあることがわかりました。収入合算合計額が540万超になることがわかってしまいました。ですので審査に通る可能性が非常に高いというこでした。年間返済率は35パーセントまでオッケーだそうです。ですので年間返済額が190万まで大丈夫らしいです。そこでハウスメーカーの方から車のローンを乗り換えて払う年数を伸ばすという話を提案されたのですがデメリットの方が多い気がするのですがこの場合は車のローンを乗り換えた方がいいのでしょうか?ちなみに提携ローンというのが日本住宅ローンでした。し不動産業者です。リクエストされている方とは違いますが、ご回答させていただく無礼をお許しください。と申しますのは、比較的私の回答は前向きな回答をさせていただく事が多いのですが、今回はぜひ深呼吸をしてゆっくり考えて頂きたいと思ったからです。20代前半のご年齢で、真剣にマイホームをお考えなのが素晴らしいことだと思います。ただ、ご質問の内容を拝見すると合算収入の返済比率いっぱい35%で検討され、また50年ローンとおっしゃっています。一言でいうと、ひどい営業マンについてしまったな。という印象です。合算収入の目いっぱいで、50年返済となると、今後50年間、ご夫婦やご家族に病気や怪我が発生しても奥様は仕事を絶対にやめてはいけない状況になりうるという事です。特に子供さんが小さい時は熱を出したり、予想外の病気や怪我に見舞われることもあります。また、時期が来ればお二人の親御さんの介護などをする時期が、そして返済の終わる50年後にはご夫婦もとっくに定年退職して70歳を超えているという状況です。20代前半ではまだまだリアリティがないかもしれませんが、そのようなことが起こるのが人生です。基本はご主人の年収だけでも返済できる借入金額です。少なくても合算収入の目いっぱいは危険が多すぎます。また、車のローンも一緒に借りてはどうかという提案は、返済比率をさげてもっと高い住宅を売りつけようとする営業のテクニックです。そもそもクルマの件を金融機関に堂々と説明できるのでしょうか?車のローンまで組み込めるローンは数少ないと思います。金融機関を騙して組み込むのであれば、詐欺になることも理解しておかなくてはいけませんよ。出鼻をくじくような回答で申し訳ありませんが、とても危険な方向へ進もうとされていますので、ご検討くだされば幸いです。

マイホームが欲しくなりました。ローンについてお尋ねします。

マイホームが欲しくなりました。ローンについてお尋ねします。諸事情があって、普通には借りることができないと思います。アパートを3棟所有していて、残債が合計で3000万円ほどあります。(抵当権の設定あり)そのほかに戸建を1件貸してますが、それは中古でキャッシュで購入したので残債はありません。(抵当権もなし)アパートのローン返済は、家賃収入があるのでキャッシュフローはプラスです。勤めてる会社は中小企業で業績は問題ないです。会社からの給与は年間1000万ほど。このほか家賃収入がある状態ですが、恥ずかしながら前妻と子供達住んでる家の住宅ローンがあと1000万ほど残ってます。また、ほとんどの現金を不動産投資に回してしまってるので手持ち現金は500万くらいしか用意できません。日頃お世話になってる銀行の担当者に相談しましたが「うーーーん」と口を閉ざしてしまってます。新たに購入しようと思ってるマイホームは決まってませんが、こんな私でローンが組めるのならば探してみたいと思います。なので購入予定の物件は決まっておらず不動産評価額は、わかりません。このような状況で新たに住宅ローンを組むことは難しいと思いますが、銀行によって通りそうな(この分野に強い)銀行はどこでしょうか?または、賃貸併用住宅だったら可能性があるかな?とも思ってますが、可能性はいかがでしょうか?ほかにお知恵があれば、教えてください。年収1000万円とは凄いですね。中小のレベルでは無いです。ご年齢次第という話かもしれませんが、こんなのは如何でしょう。不動産貸付のための法人を作ります。資本金はいくらでも良いです。その法人に貴殿所有のAPを売却します。建物価格は確定申告の減価償却後簿価でOK、土地は路線価を0.8割返しで時価算出。それで売却価格を決めます。例えば三棟で6000万円だとします。貴殿への支払いは貴殿個人の残債3000万円のみとして銀行から融資を受けます。残りは貴殿への未払い金にします。それと同時に、貴殿のマイホームとなる家の借り入れも同時に行います。例えば4000万円とします。貴殿は法人の社宅扱いで済むことになります。役員社宅の家賃は法人税法上の決まりが有りますが、ごく普通の規模のマイホームであれば10万円程度で十分です。法人の損益計算書は既存AP家賃収入+貴殿社宅の家賃収入10万円を合算したもの。経費はそれぞれの減価償却費、固定資産税、修繕費、借入金利息などなど。法人の貸借対照表は資産にAP6000及び社宅4000、負債に銀行借り入れ3000万円(残債)+4000(社宅)+3000万円(貴殿への未払金)が概略。(預貯金や資本金は説明省略)メリット貴殿は社宅ではありますがマイホームを手に入れます。法人は経費支払、借入返済後に余力があれば役員報酬を貴殿に支払うことが出来ます。そこで社宅家賃を捻出することも可能になるかもしれませんし、APが空室になれば役員報酬カットで対応することもできます。さらに貴殿が受け取った報酬は給与所得になるので、二箇所給与の簡単な所得税申告になります。法人を使って法人税、相続税などの節税策を施せます。例えば法人の課税所得を抑えるために役員保険に加入するなどで将来の修繕費積立や退職金支給に備えることが出来ます。さらに将来、相続問題が発生した場合、相続財産は土地建物ではなく法人の株式となり、類似業種批准価額が絡みますので、ダイレクトに不動産を相続するよりも評価額が低くなるはずです。相続も不動産登記が不要なので簡単です。デメリット法人設立及び今後の法人税申告が必要になります。社宅なので住宅取得控除が使えません。将来の年金受取時には、役員報酬が給与収入となっているので一部支給停止等が起こりえます。建物は簿価で譲渡ですから損得なしですが、土地に関しては購入時と売却時で高くなっていれば譲渡所得税の対象となります。法
人設立の際の登記費用、不動産の所有権移転登記費用、抵当権設定費用、不動産取得税などなど初期コストは膨らみます。他にもメリットデメリットはありますが、APを複数等所有しているオーナーは相続対策を含めて法人を設立するケースが増えています。記載内容について銀行の担当者に相談してみてください。法人への新規融資は担当者としても美味しい話です。但し、今の銀行担当者に説明してピンとこないなら別の銀行に変えた方が良いかもしれません。さらに、踏み出す前には税理士に相談ですね。